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张春成诉青岛大昌房地产开发有限公司买卖房屋合同纠纷案

2017/12/14 09:31
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【摘要】:
【裁判摘要】  一、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人约定了商品房买卖合同的生效和失效条件,应当适用第四十五条的规定。二、最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以

【裁判摘要】
    一、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人约定了商品房买卖合同的生效和失效条件,应当适用第四十五条的规定。二、最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。显失公平的认定应综合考量多方面的因素,如是否属于一方当事人利用优势签订,是否有一方利用对方没有经验,由于以上因素是否导致了“明显违反公平、等价有偿原则”。这里的违反等价有偿原则必须是产生导致双方权利义务严重失衡的后果才可。在显失公平的认定问题上应注意保护诚信守约方的合法权益,避免造成任意毁约的现象。
    原告:张春成,男,1972年6月12日出生,汉族,个体工作者,住青岛市经济技术开发区东方花园138号。
    被告:青岛大昌房地产开发有限公司,住所地青岛市保税区天智大厦14楼D户。
    法定代表人殷涛,董事长。
    原告张春成因与被告青岛大昌房地产开发有限公司买卖房屋合同纠纷一案,向山东省青岛市中级人民法院提起诉讼。
    原告诉称:2005年12月29日,原、被告签订《青岛市商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的实利合商贸综合楼的一、二两层全部房屋,面积约2000平方米,价格为311万元。原告依约付款,被告违约,未交付房屋。为此,原告请求:一、判令被告立即交付位于黄岛区舟山岛街95号实利合商贸综合楼的一、二层的全部房屋;二、判令被告办理该房屋的产权手续;三、本案诉讼费用由被告承担。
    被告答辩称:原、被告双方于2005年12月29日签订的《青岛市商品房买卖合同》及2005年12月29日签订的《协议书》名为商品房买卖合同实为抵押合同,被告因欠原告的土地转让款没有还清,不应当将双方约定的买卖房屋判归原告,应当按抵押合同有关规定处理。
    青岛市中级人民法院经审理查明,2005年12月20日,青岛黄岛农村合作银行、大昌公司、张春成三方经协商达成如下协议:“经三方同意,青岛鹏翔置业有限公司在青岛黄岛农村合作银行的贷款贰佰伍拾万元,土地使用权抵押;土地使用权人:张春成;土地座落:舟山岛街东刘公岛路南;土地Fl-0307-0004类型:商业;使用权类型:出让;面积4746.0平方米。大昌公司与土地使用权人张春成共同协商,张春成自愿将其土地使用权让给大昌公司,该转让行为已经青岛市黄岛农村合作银行贷审委研究同意,其双方办理土地过户事宜,土地使用权过户后,大昌公司承诺继续履行土地使用权抵押担保,办理土地变更登记和变更抵押登记,并承担一切责任和义务。”
    2005年12月21日,青岛鹏翔置业有限公司、张春成、大昌公司,经三方协商共同签订《声明书》:“青岛鹏翔置业有限公司与张春成签订的‘实利合商务综合楼项目转让合同及实利合商务综合楼项目转让合同的补充合同,一切送达的通知和约定的全部事宜’现变更为由大昌公司来履行。变更后,原由青岛鹏翔置业有限公司与张春成的全部债务现由大昌公司承担偿还,并负法律及相关的一切责任。”
    2005年12月29日,大昌公司(甲方)与张春成(乙方)签订《青岛市商品房买卖合同》一份,合同约定:“第二条,乙方向甲方购买刘公岛路南舟山岛街东黄岛实利合商贸综合楼一、二层网点房。面积约2000平方米。第三条,根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款为人民币3110000元(大写):叁佰壹拾壹万元整。”
    2005年12月29日,张春成(甲方)、大昌公司、殷涛(乙方)经协商达成如下协议:“经甲乙双方协商,为督促乙方及时还款,双方签订购房协议,并开具收款收据。1、如乙方在2006年3月1日之前不能全部偿还所欠甲方叁佰壹拾壹万元人民币,则张春成与大昌公司于2005年12月29日签订的购买黄岛实利合商贸综合楼一、二层全部网点房的2000平方米的购房合同及收款收据立即生效(所欠土地转让款叁佰壹拾壹万元转为购房款)。2、如乙方在2006年3月1日之前全部还清欠款,则张春成与大昌公司在2005年12月29日签订的购买黄岛实利合商贸综合楼一、二层全部网点房约2000平方米的购房合同及收款收据作废。3、甲乙保证在购房合同签订及协议签订的同时,办理公证签名等手续,顺利办理土地过户的手续,否则购房合同及收款收据和本协议同时作废。”依据该协议,双方已将该土地过户手续办理完毕。
    青岛市中级人民法院认为:
    2005年12月21日青岛鹏翔置业有限公司、原告、被告三方签订的《声明书》,2005年12月20日青岛黄岛农村合作银行、原告、被告三方签订的《协议书》,2005年12月29日原告与被告签订的《青岛市商品房买卖合同》,2005年12月29日原告与被告及殷涛签订的《协议书》,均是当事人的真实意思表示,符合有关的法律规定,属有效合同,本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”原、被告双方所签订的《青岛市商品房买卖合同》及2005年12月29日所签订的《协议书》,属附条件的合同,原告在合同所附条件成就后,依据合同要求被告履行义务,属对自己正当合法权益的主张,符合有关法律规定。为此,对于原告所主张的诉讼请求,有理有据,应予以支持。被告辩称其与原告所签订的《青岛市商品房买卖合同》及2005年12月29日签订的《协议书》属抵押合同,应按抵押合同的有关规定处理双方的权利与义务。对于被告的主张,因证据不足,于法无据,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款之规定,判决如下:
    一、青岛市黄岛区舟山岛街95号实利合商贸综合楼的一、二两层全部房屋产权归原告张春成所有。
    二、被告大昌公司于本判决生效后10日内将青岛市黄岛区舟山岛街95号实利合商贸综合楼的一、二两层全部房屋产权过户给原告张春成。
案件受理费25560元、诉讼保全费16020元、其他诉讼费60元,共计人民币41640元,由被告大昌公司负担。
    大昌公司不服青岛市中级人民法院一审判决,向山东省高级人民法院提起上诉称,一、原判决将从合同认定为独立成立的合同错误。《商品房买卖合同》是依附于《协议书》存在的从合同,本身不能独立存在。原判决认定其为独立存在的附生效条件的合同,并将案由确定为商品房买卖合同纠纷是错误的。二、《商品房买卖合同》是兼具担保和违约责任功能的从合同,是用约2000平方米网点作抵押物,为清偿310万元债务提供担保。既然是担保,就应当受担保法调整,原判决未作认定是错误的。双方关于不能还清欠款购房合同生效、还清欠款购房合同作废的约定,显然不是附生效或解除条件,而是关于违约责任的约定。既然是违约责任,就应当受合同法第七章的调整,原判决未作审理是错误的。三、判决履行《商品房买卖合同》显失公平。本案当事人双方纠纷源于310万元欠款,原审判决上诉人交付的房产价值近1000万元,违反了民法通则第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定,导致双方的权利义务严重失衡。请求发回原审人民法院重审或者查清事实后改判。
    被上诉人张春成答辩称,原审法院认定事实清楚,判决正确,应予维持。
    山东省高级人民法院二审查明,2004年8月19日,张春成(甲方)与青岛鹏翔置业有限公司(乙方)签订《实利合商务综合楼项目转让合同》,约定由张春成将其挂牌竞买的项目土地整体转让给青岛鹏翔置业有限公司。该合同第二条约定:“1、甲方将本项目土地整体转让给乙方,税后净价人民币八百五十万元整。……2、本合同签订之日起七日内,乙方支付甲方人民币四百五十万元整。3、乙方取得开工许可证之日起七日内再支付甲方人民币一百万元整。4、乙方在本项目主体竣工之日起七日内支付甲方人民币三百万元整。”依据上述协议,张春成将项目土地交付青岛鹏翔置业有限公司进行了开发建设。
山东省高级人民法院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
    山东省高级人民法院二审认为,本案争议的焦点问题为:一、《青岛市商品房买卖合同》是否构成抵押合同;二、《青岛市商品房买卖合同》应否得到履行;三、《青岛市商品房买卖合同》是否显失公平。
关于第一个焦点问题,从双方2005年12月29日订立《协议书》及《青岛市商品房买卖合同》(以下简称“二份协议”)的目的来看,购房合同对大昌公司、张春成均有约束力,既具有督促大昌公司及时还款,以实现张春成的债权目的,也具有督促张春成及时办理土地过户手续,以实现大昌公司土地过户的目的。将购房合同理解为抵押合同并不附合当事人双方订立二份协议的目的和真实意思表示。从二份协议的形式和约定内容看,首先,形式上,《青岛市商品房买卖合同》是由青岛市工商局、青岛市建委制定的格式合同,是一份规范的商品房买卖合同。其次,从协议的文字表述来看,并没有将争议房产抵押或提供担保的意思表示。二份协议均明确表述为“购房合同”、“购房款”、“商品房买卖合同”。协议对购房合同生效或作废条件皆作出了约定,唯独没有抵押的内容。因此,二份协议并不具备抵押合同的法律特征。大昌公司上诉提出的《青岛市商品房买卖合同》为抵押担保合同,“是用约2000平方米网点作抵押物,为清偿310万元债务提供担保”,应受《担保法》调整的主张,没有法律依据,不予支持。
    关于第二个焦点问题,山东省高级人民法院认为, 2005年12月29日《协议书》明确约定了《青岛市商品房买卖合同》生效或作废的条件。因此,二份协议相互依附而存在。当生效条件成就时,商品房买卖合同即成为一份独立的合同。在张春成已经履行了自己的义务的情况下,《青岛市商品房买卖合同》应得到履行。
    关于第三个焦点问题,山东省高级人民法院认为,根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条之规定,“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”本案在认定是否构成显失公平问题上应综合考量多方面的因素。比如,《青岛市商品房买卖合同》签订的背景为,最初是张春成将其挂牌竞买的项目土地整体转让给大昌公司方,根据2004年8月19日和2005年12月21日转让土地协议所约定的内容,大昌公司有义务按约交清全部土地转让款。但大昌公司方未按约定时间和数额付清土地转让款,形成欠款。而张春成已将项目土地实际交付给大昌公司方使用,2005年12月29日同时签订的二份协议,是在大昌公司违约、张春成多次索要欠款未果的情况下签订的,张春成并无“优势”可言。而房屋价值当中,理应包含有土地使用权的价值,在《青岛市商品房买卖合同》签订时,土地尚未过户,即仍在张春成名下,所以,不能以房屋评估价作为认定是否显失公平的唯一因素(且不论张春成对大昌公司单方所作评估价有异议)。再者,大昌公司方完全可以按照双方合同的约定还清欠款,这样则《青岛市商品房买卖合同》因不符合双方约定的生效条件而失效。《青岛市商品房买卖合同》生效是因大昌公司未按双方协议约定付清欠款导致的结果,张春成方则按约办理了土地过户手续,符合《青岛市商品房买卖合同》生效的另一个条件。本案若认定为显失公平不利于保护诚信守约方的合法权益。综合考量各方面因素,本案很难说构成“明显违反公平、等价有偿原则”导致双方权利义务严重失衡,不应认定为显失公平。该二份协议是双方当事人自愿签订,且对双方当事人均有约束力。因此,大昌公司上诉主张《青岛市商品房买卖合同》显失公平,没有事实依据。大昌公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
    综上,山东省高级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定,经本院审判委员会讨论,判决:驳回上诉,维持原判。

                              案例报送单位:山东省高级人民法院民一庭
                                  编写人:张豪

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